Wertermittlung
Gebäude und Grundstücke

Den realistischen Wert einer Immobilie zu kennen ist als Eigentümer oder auch als Kaufinteressent interessant und hilfreich. Der Eigentümer selbst oder andere Beteiligte verfügen aber oft nicht über die erforderliche Sachkunde oder haben evtl. einen eigenen Vorteil durch einen höheren oder auch geringeren Immobilienwert. Für eine unparteiische und objektive Bewertung sind sie deshalb weniger zu empfehlen.

Als unabhängiger Sachverständiger besitze ich die Qualifikation zur Erstellung von Verkehrswertgutachten entsprechend der aktuellen Gesetzgebung und den Anforderungen von öffentlichen Stellen. Ich erstelle professionelle Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke incl. der Bewertung im Grundbuch eingetragener Rechte und Lasten und mit detaillierten Zustandsangaben und Kostenschätzungen für Reparatur-, Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen – so erfahren Sie genau was Ihre Immobilie wert ist.

• Bebaute und unbebaute Grundstücke
• Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen, Gebäudeteile
• Ferienhäuser und Sonderimmobilien
• Geschäfts- und Gewerbeimmobilien
• Forst- und landwirtschaftliche Betriebe

Verkehrswert i.S.d §194 BauGB

Der Verkehrswert bzw. Marktwert wird im Baugesetzbuch (§194 BauGB) wie folgt definiert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Erläuterung:
Der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, wird im Gutachten als Wertermittlungsstichtag bezeichnet und ist oft ein gegenwärtiges Datum. Der ermittelte Preis bezieht sich dann auf diesen Zeitpunkt und bereits einige Monate später kann der Verkehrswert höher oder niedriger liegen. Denkbar ist auch ein Wertermittlungsstichtag in der Vergangenheit, niemals jedoch in der Zukunft, da der Gutachter keine Prognosen für die künftige Entwicklung des Grundstückmarkts anstellen darf. Genau genommen, muss der Bezugszeitpunkt gar kein konkretes Datum sein, sondern kann sich auch auf einen Bauzustand beziehen. So könnte beispielsweise, bei einem Gebäude im Rohbauzustand, fiktiv der Wert ermittelt werden, den das Grundstück hätte, wenn es bereits fertiggestellt wäre. Im Gutachten wird ein solcher Zeitpunkt als Qualitätsstichtag bezeichnet.

Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr zeichnet sich vor allem durch einen offenen Marktzugang ohne Einschränkungen und ohne Zwang der Marktteilnehmer aus. Den Beteiligten muss Zugang zu erforderlichen Informationen gewährt werden und sie dürfen nicht durch finanziellen, zeitlichen oder rechtlichen Druck zu einer Entscheidung bewegt werden.

Der Verkehrswert wird ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ermittelt. Beispielsweise könnte ein Immobilienspekulant bereit sein, einen "scheinbar" überhöhten Preis für ein Grundstück zu zahlen, weil er vermutet, dass der Preis in Zukunft stark steigen wird. Oft werden auch Grundstücke innerhalb einer Familie weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert verkauft. Solche Fälle kann der Gutachter nicht berücksichtigen.